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Le leasing immobilier (partie 1)
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vendredi, 03 décembre 2021

1. Premier aperçu du concept :

Pour certaines sociétés, l’acquisition d’un bien immobilier important peut constituer une charge financière délicate à supporter ou pour laquelle il n’est pas possible facilement d’obtenir un financement classique.

Via le leasing immobilier, il est parfois plus facile pour une entreprise de « lisser » la charge financière dans le temps et à la fin de ce leasing d’en devenir plein propriétaire. Cette technique lui permet de faire face plus facilement à un investissement immobilier.

Le leasing immobilier s’apparente donc à une technique de financement, principalement pour des investissements importants.

Il permet également aux entreprises en croissance qui évoluent rapidement de conserver une certaine souplesse par rapport à leurs investissements immobiliers et peuvent leur permettre de ne pas devoir supporter trop longtemps et de manière trop rigide une charge immobilière importante.

Cela peut permettre en outre aux sociétés de s’adapter plus facilement au fur et à mesure de leur évolution.

Et enfin, cette technique permet de répartir le risque financier sur plusieurs acteurs d’une part et permet également dans certaines configurations de bénéficier de certains avantages fiscaux (ce point sera traité dans une note ultérieure).


2. Comment se caractérise ce leasing immobilier ?

Le donneur en leasing est celui qui va financer l’opération. Il sera le propriétaire du bien.

Il va conclure un contrat avec le preneur en leasing qui va concrètement occuper le bien pendant la durée du leasing.

Le contrat entre le donneur en leasing et le preneur en leasing va prévoir l’engagement du donneur en leasing à acheter le bien, à le construire ou éventuellement l’aménager conformément au plan et aux contraintes du preneur en leasing c’est-à-dire l’utilisateur final du bien.

Le preneur en leasing se voit céder un droit d’utilisation du bien.

En échange de ce droit et de la réalisation du projet immobilier conformément à ses directives et à ses attentes, il doit évidemment payer une redevance.

Cette redevance est bien évidemment déterminée selon l’importance du montant investi par le donneur d’ordre.

Dès lors qu’il n’existe pas de cadre législatif précis, cette construction juridique doit faire l’objet d’un contrat spécifique qui devra être le plus précis possible.

Si, en principe, le leasing immobilier peut porter sur tout type de bien (qu’il soit déjà construit ou non, qu’il soit public ou privé, industriel ou de bureau, etc.), dans la pratique, un bâtiment qui présentera des caractéristiques trop spécifiques sera difficile à faire rentrer dans une opération de leasing immobilier classique.

Si, en revanche, le bien présente des caractéristiques plus classiques et permet d’être facilement revendu, réutilisé ou transformé en vue d’une utilisation future par une autre société, celui-ci présentera une attractivité nettement plus grande pour l’investisseur qu’est le donneur en leasing.

Plus le bien sera « particulier », moins il revêtira une attractivité spécifique, à moins de disposer d’un emplacement stratégique qui prime sur ses caractéristiques particulières.



3. Les dispositions relatives aux travaux ou à la mise en place du bâtiment :

Il convient tout d’abord de déterminer l’ampleur de l’intervention du donneur d’ordre.

Va-t-il agir comme dans certains cas comme un simple « financier » qui va uniquement mettre sur la table les fonds nécessaires ou va-t-il agir comme un donneur d’ordre qui va également prendre en charge les travaux ?

En effet, le contrat de leasing doit également prévoir de manière précise comment vont se dérouler les opérations de construction ou de modification de l’immeuble afin qu’il corresponde aux conditions du preneur.

Même si le donneur en leasing limite son rôle à celui d’un investisseur ou d’un prêteur, il a tout intérêt à s’assurer juridiquement de la maîtrise de l’opération sur le plan constructif afin d’éviter que le preneur ne soit seul maître à bord de l’opération.

En d’autres termes, il doit non seulement dans la pratique pouvoir suivre concrètement le déroulement des travaux mais il est préférable également qu’il puisse juridiquement s’assurer d’une maîtrise de l’opération et qu’en cas de défaillance du preneur qui pourrait par exemple contracter avec un ou plusieurs entrepreneurs, celui-ci puisse reprendre la main facilement sur l’opération.

En d’autres termes, il n’est pas sain pour le donneur d’ordre de se contenter de régler les factures qui lui seront présentées sans avoir préalablement prévu de pouvoir rester maître des opérations.

Un montage juridique correct se doit de prendre en considération des précautions pour le preneur bien évidemment mais également aussi pour le donneur d’ordre quant à la bonne exécution des travaux que ce soit en termes qualitatifs ou en termes d’autorisation ou enfin en termes de respect des délais.

Il peut parfois dès lors être utile que le donneur d’ordre intervienne également dans les contrats avec les entrepreneurs ou des tierces parties.

En conclusion, la mise en place de ce montage nécessite que l’ensemble des caractéristiques du projet soit pris en considération et que le montant de la redevance prenne en considération tout les aspects bien évidemment techniques mais également tous les frais divers à prendre en considération dans une telle opération qu’il s’agisse des coûts de financement ou tous les impôts payés (droits d’enregistrement, précompte, frais administratif, etc).


Julien Tricot

Avocat associé
109 Cabinet d’avocats
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