Seconde résidence à l’étranger : quel traitement fiscal ?
Lundi, 18 septembre 2017

Une question autrefois délicatement passée sous silence revient au-devant de la scène soit celle de la déclaration en impôt des personnes physiques des immeubles sis à l’étranger.

Jusque-là la règle était « Pour vivre heureux, vivons cachés » mais cet adage a perdu son peu de valeur depuis que les administrations fiscales se transmettent ce type d’informations.

Taxé mais exonéré !

Les résidents belges qui sont propriétaires d’un immeuble à l’étranger sont, en principe, imposés en Belgique sur la base de la valeur locative de l’immeuble, que ce dernier soit ou non occupé.

Heureusement, Les conventions préventives de la double imposition conclues par la Belgique avec de nombreux Etats prévoient néanmoins que les revenus des biens immobiliers ne sont imposables que dans l’État où se situe le bien, de sorte qu’aucune imposition relative à l’immeuble situé à l’étranger n’est supposée avoir lieu en Belgique lorsqu’une convention lie les deux Etats, et ce type de convention existe entre la Belgique et chacun des pays de l’Union.

Exonéré mais à déclarer !

La situation est toutefois loin d’être aussi simple qu’elle ne le paraît car l’exemption des revenus relatifs à l’immeuble étranger est assortie, au profit de l’Etat belge, d’une réserve de progressivité en vertu de laquelle les revenus immobiliers des biens situés hors frontières peuvent être pris en compte lors du calcul du taux d’imposition applicable aux revenus imposables en Belgique, ce qui a un impact sur le taux applicable sur les autres revenus du contribuable.

Quelle valeur déclarer ?

Discrimination

Si le bien est sis en Belgique et qu’il est loué à des fins privées ou laissé inoccupé, on aura égard au revenu cadastral alors que la loi parle pour le bien étranger de « valeur locative », notion non fermement définie qui a valu à certains contribuables de singulières passes d’armes avec l’administration, surtout si le bien est situé dans un coin touristique prisé !

Le revenu cadastral étant évalué à un montant ridiculement bas, certains contribuables n’ont pas hésité à contester les dispositions en vigueur et à interroger la Cour de Justice de l’Union européenne sur la question de leur conformité au droit européen, et plus particulièrement aux libertés fondamentales qu’il garantit.

La Cour de Justice, dans son célèbre arrêt Verest & Gerards du 11 septembre 2014, a considéré qu’il incombait à la juridiction de renvoi de vérifier si du fait de la différence de valeur entre le revenu cadastral et la valeur locative, les revenus imposables des résidents belges propriétaires d’un bien immobilier non donné en location, situé dans un État membre autre que la Belgique, étaient susceptibles d’être soumis à un taux d’imposition supérieur à celui applicable aux revenus desdits résidents disposant d’un bien comparable en Belgique.

Si tel était le cas, il faudrait constater que la législation belge constitutive d’une différence de traitement susceptible de dissuader les résidents belges de faire des investissements immobiliers dans des États membres autres que la Belgique, ce qui est de nature à entraîner une restriction à la libre circulation des capitaux, prohibée par le droit européen.

Et selon l’arrêt du 2 juin de la Cour d’appel d’Anvers … c’est le effectivement cas !

Valeur administrative étrangère

Qu’à cela ne tienne, l’administration accepte dans une circulaire du 29 juin que la valeur locative d’un bien immobilier non donné en location situé à l’étranger puisse être déterminée à l’aide d’une valeur fixée ou expressément approuvée par une autorité étrangère. L’utilisation de cette valeur est une possibilité que le contribuable peut utiliser pour la fixation de ces revenus immobiliers et n’est donc en rien obligatoire.

Encore faut-il que le contribuable dispose de pièces justificatives établissant la valeur approuvée par les autorités de l’Etat où se situe sa seconde résidence et qu’il existe une valeur comparable au revenu cadastral belge attribuée aux immeubles situés dans l’Etat étranger …

A défaut de preuve…

Dans un jugement du 24 avril 2017, le tribunal de première instance d’Anvers a eu à connaître de la question des secondes résidences situées en Italie. Le contribuable, qui n’avait pas déclaré sa seconde résidence et ne disposait pas d’informations concernant sa valeur locative, s’était contenté de transmettre l’acte d’achat de l’immeuble lors du contrôle effectué par le fisc. L’administration fiscale belge a alors considéré que la valeur locative de l’appartement détenu en Italie correspondait à 1% du prix d’achat.

Cette position de l’administration que consiste à considérer que la valeur locative d’un immeuble correspond à 1% de son prix d’achat manque a priori de fondement et constitue une présomption de l’homme un peu « intuitive ».

L’existence de la « rendita catastale », revenu locatif fixé par l’administration fiscale italienne, rend d’autant plus douteuse la méthode appliquée par l’administration belge en vue de déterminer la valeur locative de l’immeuble détenu en Italie, d’autant que l’administration aurait pu interpeler l’administration italienne pour en savoir plus.

Quel dommage que la transparence se fasse un peu à sens unique….

Et qu’en est-il des immeubles situés à l’étranger qui sont donnés en location ?

Un bien situé en Belgique qui est donné en location à une personne qui ne l’affecte pas à son activité professionnelle est imposé dans le chef du propriétaire sur base du revenu cadastral (indexé) majoré de 40 %.

Par contre, si l’immeuble est situé à l’étranger, l’imposition est réalisée sur base de la valeur locative diminuée de 40 %.

Nouvelle discrimination ? C’est ce que semble considéré la Cour d’appel de Liège qui, dans un arrêt du 28 juin 2017, a décidé de rejeter la valeur locative comme base d’imposition du revenu d’un appartement situé à l’étranger qui était donné en location par un habitant du Royaume à un particulier qui ne l’affectait pas à l’exercice de son activité professionnelle.

La Cour d’appel a utilisé comme base d’imposition 22,5% du montant brut des loyers perçus.

Pas de convention pour les successions.

Retenons qu’il n’y pas de conventions préventives de double imposition en matière de donations et de succession si ce n’est avec la France et la Suède. En matière immobilière, n’existe que la possibilité de déduire l’impôt payé à l’étranger sur l’impôt belge, qui est très souvent largement supérieur … et aurait pu être éviter moyennant quelques précautions… mais cela, c’est une autre histoire !

Conclusion :

1- Déclarer spontanément les immeubles sis à l’étranger

2- Se documenter au sujet de revenu administratif locaux souvent fixé assez bas et ne pas laisser à l’administration le soin de combler les vides

3- Pensez à planifier les successions en cas de détention d’immeubles à l’étranger